Guide des achats professionnels responsables

Produits et prestations

Gestion technique et entretien des bâtiments

PROBLÉMATIQUE

La demande concernant les services d’entretien et de gestion des bâtiments est en pleine évolution. Il est de plus en plus courant de recourir à un seul prestataire pour couvrir l’ensemble de ces domaines. On passe également d’une demande orientée uniquement sur les prestations (par exemple l’entretien des chaudières) à une demande orientée sur les résultats (température ambiante des bureaux comprise dans une certaine fourchette).
D’un point de vue environnemental, ce modèle présente des limites. Par exemple:

Il est possible de dépasser ces limites en incitant les prestataires à mettre en place des techniques de gestion des bâtiments respectueuses de l’environnement. Les parts de responsabilité liées à la mise en place d’une gestion écologique seront réparties entre les propriétaires et les prestataires de services, voire les locataires. Ainsi, dans le cas du chauffage, le contrat de surveillance de la chaufferie peut être complété par un avenant qui définit une rémunération variable du chauffagiste selon la performance qu’il a atteinte en fonction d’objectifs prédéfinis. Il est judicieux de préciser les responsabilités respectives lors de l’établissement des cahiers des charges, en incluant les principales recommandations présentées dans cette rubrique.

SERVICE DE CONCIERGERIE

Nettoyage

L’enjeu du nettoyage est de respecter le niveau d’hygiène requis tout en appliquant des méthodes efficientes, adaptées au personnel et aux utilisateurs des locaux, et respectueuses de l’environnement. Les mesures présentées dans le tableau ci-dessous permettent de diminuer les impacts négatifs liés au nettoyage.

Mesures organisationnelles Mesures techniques
  • Évaluer le niveau de propreté requis en prenant en compte le type et la fréquence d’utilisation des locaux, le style de revêtements et leur couleur, le niveau de saleté, la saison et les conditions météorologiques (le hall d’entrée devra être nettoyé plus souvent en hiver et en cas de pluie qu’en été et par beau temps)
  • Établir des fréquences de nettoyage en fonction du niveau de propreté et d’hygiène requis (plan d’intervention)
  • Conserver une marge de flexibilité permettant d’adapter la prestation en fonction du besoin réel
  • Utiliser autant que possible des microfibres (fibres synthétiques très fines permettant de réduire considérablement la consommation en produits de nettoyage)
  • Sélectionner les produits les moins polluants et les moins nocifs pour l’utilisateur (voir la page Produits de nettoyage)
  • Doser correctement les produits de nettoyage
  • Sélectionner des machines de nettoyage peu gour-mandes en énergie et en eau

Le stockage des produits de nettoyage et autres substances chimiques (produits biocides et phytosanitaires, peintures, vernis, etc.) est un élément important à prendre en compte pour la sécurité des concierges et des utilisateurs des bâtiments, en raison des propriétés dangereuses de certains produits (inflammable, explosif, irritant, etc., voir la page Substances chimiques).

Il est essentiel d’éviter tout risque d’écoulements, d’incendies ou d’explosions (provoquées par des réactions entre produits chimiques) suite à des rangements inadéquats, à des empilages hasardeux ou à des défauts de conception du local de stockage. Le départ ou la propagation d’incendies et les explosions peuvent être favorisés par des fuites lors du transfert d’un récipient à un autre, ou par un bidon endommagé. Une durée excessive de stockage peut également provoquer une dégradation du produit entraînant une différence entre le contenu de l’emballage et les indications de l’étiquette. Un stockage adéquat permet en outre de prévenir tout incident lié à un accès trop facile aux produits chimiques.

Pour limiter les risques liés au stockage, il convient de respecter plusieurs règles1:

Déchets

La gestion des déchets peut être assurée par le service de conciergerie – de la mise à disposition du matériel de tri (avec signalétique correspondante) à l’organisation de la reprise par les différents recycleurs.

Dans un bâtiment administratif, les déchets suivants devraient être triés séparément pour être remis aux recycleurs:

Déchets devant être triés séparément pour être remis aux fournisseurs:

Déchets devant être triés séparément pour être éliminés selon une réglementation particulière:

Cette liste doit être complétée ou adaptée selon les spécificités de l’organisation et de ses activités ainsi qu’en fonction des filières de recyclage existant dans la région. Par ailleurs, la réduction du volume de déchets et leur tri en vue d’un recyclage jouent un rôle important dans les efforts visant à préserver les ressources, réduire les émissions de gaz à effet de serre (grâce à l’énergie économisée) et limiter la pollution de l’air, de l’eau et du sol.

GESTIONTECHNIQUE DES BÂTIMENTS

Confort thermique

Le confort thermique est un élément important pour le bien-être des employés. Il convient donc d’ajuster au mieux la température des pièces par un apport de chaleur ou de froid (chauffage, ventilation ou climatisation). En Suisse, plus de la moitié de l’énergie utilisée pour le chauffage provient de sources d’énergie fossile5. Il est essentiel d’optimiser ce chauffage afin de réaliser des économies d’énergie, tout en garantissant une température acceptable pour les occupants. Ceci est également le cas pour le refroidissement des bâtiments en été, extrêmement coûteux sur le plan énergétique, et qui, dans la majorité des situations, peut être évité par des mesures constructives pour limiter les apports extérieurs de chaleur. On renoncera bien entendu à mettre en marche simultanément le chauffage et la climatisation, afin d’éviter d’importants gaspillages d’énergie.

Le confort thermique est très subjectif. Certaines personnes sont à l’aise à 19 degrés, tandis que d’autres préfèrent quelques degrés de plus. Mais il faut savoir qu’en réduisant la température ambiante d’un seul degré, on peut économiser jusqu’à 7% d’énergie. Selon la norme, SIA 180, pour un travail en position assise en tenue de travail intérieur d’hiver, la température ambiante optimale se situe à 21,5 degré, avec une tolérance de +/-2,5 degré. Dans le cas où les employés peuvent adapter leur façon de s’habiller à l’intérieur des locaux en fonction de leur confort personnel, la température peut être réglée vers la partie basse de la fourchette.

De trop grands écarts de température entre l’extérieur et l’intérieur augmentent également les risques de maladie. En été, la température intérieure optimale doit être corrélée à la température extérieure.

Voici quelques problèmes pouvant être rencontrés au niveau des installations de chauffage:

Pertes d’énergie provenant du chauffage et de la chaufferie
Cause Consommation d’énergie
supplémentaire par rapport
à une installation adéquate
Mauvaise combustion
  • 2 à 3%
Temps de fonctionnement du brûleur trop court
  • 1 à 1,5%
Air dans le système de chauffage (réseau mal purgé)
  • Jusqu’à 50% de consommation électrique pour les pompes
Ouverture d’aération trop grande ou trop petite
  • Jusqu’à 1%
Combustion entravée par la poussière et la saleté
  • Jusqu’à 1%
Courbe de chauffage ne correspondant pas aux besoins
  • 4 à 7%
Programme de chauffage non adapté aux heures d’utilisation de l’immeuble
  • 3 à 5%
Chauffage non mis en service ou hors service selon les saisons6
  • 1 à 2%
Conduites non isolées traversant des pièces non chauffées
  • 5 à 10%
Mauvais comportement des utilisateurs7
  • Jusqu’à 7%

Concernant le chauffage, voici quelques recommandations générales pouvant être rappelées dans le cadre d’une campagne de sensibilisation auprès des utilisateurs:

En ce qui concerne le personnel chargé de l’exploitation de la chaufferie, qui peut être soit du personnel interne, soit une entreprise en charge de sa surveillance, son entretien et de sa maintenance, les actions qu’il faut entreprendre sont les suivantes:

Il est recommandé enfin de déterminer des objectifs de réduction de la consommation et d’inciter le cas échéant l’entreprise en charge de la chaufferie à les atteindre en la rémunérant à la performance.

En ce qui concerne la climatisation, il est important de bien évaluer le besoin réel pour une pièce ou un bâtiment, qui peut résulter d’apports internes de chaleur ou d’apports externes faute d’une bonne isolation thermique ou d’une bonne protection solaire du bâtiment. Dans la mesure où une construction de qualité protège les occupants des apports externes et où la plupart des activités sont de type administratif, c’est-à-dire qu’elle ne font pas usage de machines dégageant de la chaleur à l’intérieur des locaux, la climatisation ne sera que rarement nécessaire. Si tant est qu’elle l’était, il conviendrait de privilégier, une fois épuisé l’examen des solutions pour diminuer les apports de chaleur, des climatisations écologiques (rafraîchissement adiabatique, recours au froid du sous-sol etc.). La climatisation traditionnelle (par compression de vapeur ou par sorption) est en effet un équipement particulièrement «énergivore» (environ 1 kW pour le plus petit climatiseur) et les fluides frigorigènes émis dans l’atmosphère ont un impact très important sur l’effet de serre (pouvoir de réchauffement global entre 100 et 12'000 fois plus élevé que le CO2). De plus, les installations de climatisation peuvent être sources de légionellose si elles sont mal entretenues. La climatisation par compression de vapeur ou par sorption est soumise à autorisation du canton dès lors qu’il s’agit d’assurer un confort aux personnes, dans la mesure où il convient, avant d’y recourir, de s’assurer que toutes les mesures préventives qui pouvaient être prises, sans coûts disproportionnées, l’ont été.

Aération des bâtiments

Un employé occupant un poste administratif passe près de 25% de son temps hebdomadaire à l’intérieur de locaux professionnels. Or, l’air intérieur des bâtiments peut être pollué par de nombreuses sources. Peintures, colles, revêtements de sols, produits de nettoyage, appareils de chauffage, poussières de peinture au plomb, radon, etc. sont autant de sources de pollution de l’air intérieur dangereuses pour la santé humaine. Une aération régulière est indispensable pour introduire de l’air frais et sain dans les pièces et retirer l’excès d’humidité, les odeurs et les émissions polluantes. Pour garantir une bonne qualité de l’air ambiant tout en limitant la consommation d’énergie8, il suffit d’aérer deux à trois fois par jour pendant cinq minutes.

Il est également essentiel que l’installation centrale de ventilation (qui assure l’extraction d’air dans les locaux humides voire la pulsion dans une partie des locaux) fasse l’objet d’un réglage de débit en fonction des besoins réels d’extraction d’air. Dans le cas où des objectifs de réduction des besoins de chauffage sont visés, les entreprises en charge du chauffage d’une part, de la ventilation d’autre part, doivent se coordonner pour une efficacité maximale.

Éclairage

Selon l’OFEN, l’éclairage représente 14% de la consommation d’électricité en Suisse. L’enjeu est de trouver un bon éclairage – ni trop éblouissant et trop gourmand en énergie, ni trop faible, ce qui peut provoquer un inconfort pour les utilisateurs (fatigue, troubles visuels).

Le choix des systèmes d’éclairage et des luminaires ainsi que des divers instruments permettant une extinction entièrement ou partiellement automatisée des lampes9 dépend rarement des entreprises en charge de la maintenance des bâtiments. Mais il est important que celles-ci entretiennent correctement le matériel d’éclairage: remplacement des ampoules à incandescence par des ampoules économiques (en Suisse, progressivement interdites à la vente depuis le 1er janvier 2010 en fonction de leur puissance), dépoussiérage régulier des luminaires, des ampoules et des déflecteurs, nettoyage fréquent des vitres, etc.

Le graphique ci-dessous indique la consommation spécifique de divers systèmes d’éclairage ainsi que les standards de consommation électrique «éclairage».

Consommation spécifique de système d’éclairage
Besoin spécifique en électricité

Consommation spécifique de système d'éclairage

Source: MINERGIE, rubrique Éclairage10

Les investissements pour des éclairages efficients s’avèrent rentables, puisque l’achat du matériel représente environ 10% des coûts alors que les frais de consommation, d’entretien et de maintenance représentent les 90% restants11.

On pourra demander au prestataire d’optimiser l’éclairage en appliquant certaines des mesures décrites ci-dessus.

Consommation d’eau

On produit chaque année en Suisse un milliard de mètres cubes d’eau potable. Il est indispensable d’appliquer une gestion rigoureuse afin de garantir la qualité et la quantité d’approvisionnement à un coût raisonnable. On veillera notamment à éviter tous rejets toxiques dans les eaux usées, ceux-ci étant difficilement traitables par les stations d’épuration.

L’acheminement de l’eau a également un coût. Les opérations de pompage de l’eau brute (nappes phréatiques, lac, etc.), de traitement (filtration, oxydation, absorption) et de pompage au sein même du réseau pour la distribution de l’eau potable, de même que les coûts d’épuration des eaux usées, engendrent des dépenses qu’il ne faut pas négliger.

La production d’eau chaude sanitaire présente elle aussi un coût énergétique élevé. Il est recommandé de limiter la température de l’eau à 55 – 60 °C (la consommation d’électricité excédentaire pour le chauffe-eau peut atteindre 10% si la température est supérieure, avec un risque d’entartrage accru)12. En dessous de ces valeurs, on risque toutefois de voir se développer la Legionella, une bactérie pouvant s’avérer dangereuse pour l’être humain.

Un contrat de maintenance devrait intégrer plusieurs mesures à fournir par le prestataire. Exemples: